降档!房企自救初见成效 顾比均线

股票资讯  2021-02-12 07:20:42

在“三条红线”监管的压力下,许多房地产企业取得了成效。近日,融创中国(01918.HK)和金科股份有限公司(000656。深交所)相继发布了2020年的业务数据,表明集团正在向“绿色文件”迈进,财务指标得到了不同程度的优化。

融创表示,截至2020年12月31日,预计公司净负债率将低于100%,无限制现金对空头债务比率将大于1,剔除预收账款后的资产负债率将低于80%。所以融创符合“三条红线”新规定中的两条,短期内有望降至“黄档”。

融创是首批“三条红线”试点房地产企业之一,也是为数不多的三条线都在十强的房地产企业之一。在过去的一年里,融创放缓了投资,拆分了资产并上市,处置了非核心资产。这一系列措施可谓是众多房企在融资监管下“生存”的缩影。

大型房企纷纷降级,这意味着房地产行业的健康发展有望迎来曙光。业内人士认为,三条红线将深刻改变房地产企业的经营行为,越来越多的企业将加快实施降档措施。随着房地产调控长效机制的建立,房地产的周期性会逐渐减弱。

降低房企标杆的效果逐渐明显

作为上一轮房地产周期民营企业的“黑马”,融创从十年几百亿的销售额,做到了行业前五,同时也背负着巨大的债务负担。2020年8月,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,融创也在其中。

与融创合作的第一批房地产企业是中国恒大(03333。香港),碧桂园(02007。香港)、万科、绿地控股(600606。SH),新城控股(601155。SH),保利地产(600048。SH),中国海外房地产(00688。香港)、华润置地(01109.HK)和中梁控股(02772.HK)

根据2019年财报数据,恒大、融创、绿地在红色档,阳光城、中梁控股在橙色档,碧桂园、万科、新城控股在黄色档。监管部门要求这些房企在三年左右完成减债目标,每月报告整体债务情况。

为了满足监管要求,房企正通过各种渠道积极应对和完善融资结构,并取得了初步成效。

以融创为例。2020年半年报发布的时候,集团还在“红档”。由于市场担心“三条红线”会拖累增长,融创去年的表现明显逊于市场。在这种情况下,融创通过各种方式降低了杠杆,包括减缓土地收购、配股融资和分拆房地产上市。

1月22日,融创宣布计划于2021年2月21日以7.875%的票面利率赎回2022年2月到期的美元债务;过去一年,融创已提前偿还近13亿美元债券。叠加以上措施,融创资本结构大幅优化,成功走出“红档”。

作为首批试点房地产企业之一,中梁控股也成为“黄档”。2月4日,中良控股发布财务数据自愿公告,披露其财务结构的预期变化。

公告称,预计到2020年底,中良的净负债率将低于100%,无限制现金与短期债务的比率将大于1.0,不含预付款后的资产负债率约为80%。按照“三条红线”的要求,中梁有望在2020年底踩上一条“红线”。

去年9月,监管部门表示,重点房企资金监控和融资管理规则已经酝酿近两年,后续将跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。因此,许多尚未进入试点行列的房地产企业也在积极进行自查。

比如与融创发生股权纠纷的金科,就成功进入了“绿档”。数据显示,截至2020年底,其现金负债率约为1.4,剔除预收账款和合同负债后的资产负债率和净负债率分别为69.0%和71.8%,三项指标均符合监管要求。

此前,1月12日,凯撒集团召开投资者交流会。凯撒集团首席财务官兼高级副总裁吴建新表示,凯撒基本实现了2020年“三条红线”由“橙色”变为“黄色”的目标,并希望在未来1-2年内全部达标。

绿色住宅企业迎来了扩张的机遇

事实上,在以上三个指标中,提高现金对空头债务的比率难度最小。以格陵兰为例。1月21日,绿地集团董事长张玉良表示,绿地集团已制定降级计划,首先降低现金债务比,并在2021年第一季度结束一行。另外两行希望越早越好。

精华证券还表示,如果按照2020年第三季度末的数据,将有9家房企实现“降级”,其中包括首开、南国地产在内的3家房企将通过提高现金与空头债务的比例实现“红转橙”;建发股份和招商局蛇口通过提高现金对空头债务的比例实现了“橙对黄”、“黄对绿”。

净负债率很难提高。期间,欢乐城和红星美凯龙通过降低净负债率实现橙黄色;提前提高资产负债率是最难的。只有华侨城可以通过提前降低资产负债率和净负债率,主要是通过提前增加股权和收益来实现由橙转绿。

针对这两个难点指标,绿地也提出了应对的“六项措施”,包括:降低生息负债规模、调整生产供应节奏、加快已出售项目的建设和交付、提高土地投资质量、加快销售、充实企业资本。

“总体来说,三条红线落地后,房企的短期和长期偿债能力都有明显提升。”据安信证券统计,2020年第三季度49家样本房地产企业的资产负债率中位数、净负债率和现金负债率分别为72.7%、118.5%和101.5%,比2020年上半年下降0.9%,下降7.7%,反弹17.7%,短期偿债能力改善最为明显。

值得注意的是,有业内人士提醒,我们不仅要关注房企是否踩线,而且“三条红线”的重点是限制房企债务增速。“对于房企来说,重要的不是是否踩线,而是计息负债增速不能超标。”壳牌研究院高级分析师潘浩认为。

潘浩表示,截至2020年上半年,只有6家房地产企业完全没有踩线,其中3家2019年的生息债务增速超过15%。从债务总额来看,2021年房地产企业到期债务规模预计达到12448亿元,同比增长36%,行业偿债压力大幅上升。

同时,近五年来,房企债券融资的发行周期集中在3-5年。虽然新的融资规定将限制房企债券发行的整体增长率,但预计3-5年内房企债券融资到期债务将大幅减少,未来几年房企现金流将保持紧张。

徐汇控股董事长林忠直言不讳地表示,一旦“三条红线”政策全面实施,对房地产行业的影响可能仅次于2004年土地招标拍卖的全面实施,这将扩大企业间的差距,更有利于大型央企、国企和龙头企业。

随着行业规则的重塑,绿色摊位住宅企业正迎来增加其市场份额的机会。据平安证券统计,2020年,前50名房地产企业的销售金额比例约为33%,红、橙、黄、绿档分别为26%、37%、32%和46%,其中绿档房企的购地热情最高。

数据显示,2020年,排名前五的唯一一家保利发展收购新项目146个,对应土地总价格2353亿元,新增总价值居行业首位。招商局蛇口等其他绿色房企购买土地量同比增长52.4%,龙湖集团指数也增长30%以上。

“未来三年,三条红线将深刻改变房企的经营行为。许多企业不得不加快推出降档措施,行业风险溢价将会下降。”天丰证券表示,政策周期的不断减弱将导致行业周期逐渐减弱,并随着中长期趋势企稳。


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