上海整顿房屋租赁市场:打击假房,加强资本监管 科创50指数怎么买

股票资讯  2021-02-26 12:05:43

随着去年长期租赁公寓项目的连续打雷,租赁市场成为当地监管的重点。

2月4日,上海市住房和城乡建设管理委员会等10部门针对房屋租赁市场存在的假房泛滥、转租套利、租赁资金监管不严等痛点和阻滞点,联合制定了《关于进一步整顿和规范本市房屋租赁市场秩序的实施意见》(以下简称《意见》)。

规范中介行为

首先,《意见》严格管理经营范围登记。在上海从事房屋租赁活动的房屋租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台,以及转租10套(套)以上房屋的单位和个人,应当依法办理市场主体登记。

《意见》加强了对房屋租赁市场参与者的管理,转租10套以上需要登记,有利于减少市场上二手房房东随意出租房屋的现象。这对监控整体租赁市场动态,规范租赁市场运行具有重要意义。”诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮说。

其次,要加强出租屋的信息发布管理。

《意见》从发布真实上市信息、实施上市信息核查、落实网络平台责任、动态监管上市四个方面切入。其中,在发布上市信息前,经纪公司和房屋租赁经营者需要通过市房屋租赁公共服务平台对上市信息进行验证,并获取上市验证码。未取得上市验证码不得发布上市信息。

王小妮认为,许多中介机构经常在市场上虚假上市,以吸引租户的注意力。本文从源头上消除了虚假房屋的存在。对整个租赁市场的规范化有着重要的意义。

第三,加强房屋租赁交易服务管理。

《意见》从规范租赁服务收费、规范租金支付周期、规范机构业务合作三个方面加强了对房屋租赁交易服务的管理。续签合同不需要再交中介费,中介公司也赚不到房屋租金差价。押金应在30天内退还给承租人。

“这一条有效地维护了承租人的利益,提高了承租人租房的安全性。续租不交中介费,也降低了租客租房成本。”王小妮说。

《意见》还提出要加强信息发布管理。上海中原地产市场分析师卢文喜认为,这次提出的要求非常具体,具有可操作性。比如“撤销委托的财产信息要在2个工作日内从各种渠道撤销”。信息发布是重要环节,不能误导消费者,传递错误信息。这一次,我们继续强调,它可以指导后续工作。

加强对租赁住房资金的监管

在加强房屋租赁交易资金监管方面,《意见》提出了开设资金监管账户、签订账户监管协议、严格控制资金收付、严格控制租赁贷款业务四项措施。

“租贷”业务成为2020年长租公寓雷电风暴中广泛诟病的焦点,也成为此次监管的重点。

《意见》提出要严格控制出租贷款业务。原则上,未开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁业务机构不得增加此项业务。按照本市有关规定,已开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁经营机构,应在2021年第一季度前向市房管部门上报贷款规模压降计划,确保贷款额度在2022年底前调整至不超过企业租赁收入的15%。

卢文喜认为,租金贷款是市场矛盾中最突出的一点,相关部门对企业形成的资金池缺乏控制。万一有风险的企业跑了,风险就留给别人了。这项政策的出台,原则上意味着租房贷款业务不会有新的市场,对于股市来说,也需要大幅降低租房贷款比例。目前,市场上许多企业声称租赁贷款率达到30%~40%,这意味着租赁贷款率需要大大降低,对市场构成了巨大挑战。

卢文喜认为,对租金贷款的要求也将推动租赁合同的备案。“在实践中,机构备案租赁合同的行为并不多,政府监管存在盲点。根据《意见》,如果不备案合同,不允许金融机构从事租赁贷款业务,这反过来又促使企业按要求备案租赁合同。没有备案的,必须补充。”

《意见》还对资金收付提出了严格要求。

具体来说,承租人支付租金超过三个月的,租金应按月转移给房屋租赁经营机构;承租人支付租金期限不超过三个月的,由房屋租赁经营机构与承办银行约定按月或按季转让。

“过去,租房‘三压一’是一种常见的做法。如果遇到优质的房子或者强势的房东,可能需要更长的房租。现在有了明确的规定,房东和房客在实际操作中有政策依据,最大限度地保护房客的利益。”卢文西告诉CBN。

在保障资金安全方面,《意见》还要求房屋租赁企业开设资金监管账户,并提出房屋租赁机构收取租金和保证金,由承租人直接存入监管账户;房屋租赁经营机构向出租人支付租金和保证金的所购、所存房屋应当通过监管账户等要求支付。

“经过监管,账户中的资金流向非常清楚。每只基金都是受控的。租赁公司提现非常困难。基本上屏蔽了租赁公司擅自挪用资金的可能性,有利于资金保障。”卢文熙说。

易居研究院智库中心研究主任严跃进提醒,资金进入监管账户有利于确保资金安全,但对于一些长期租房的人来说,他们将面临更大的资金压力。出租公寓如何保持充足的财务流动性也需要注意。


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