男人60岁要冲刺——滨江集团董事长齐金星访谈 国企改革概念

股票资讯  2021-02-25 21:41:38

3月下旬,滨江集团(002244)公布年度业绩。销售规模615亿元创历史新高,而营业收入137.74亿元五年来首次下滑,这是一个难以直接确定的数字矩阵。

1992年,时任杭州江干区江四建副总裁的齐金星,借了8万元成立滨江集团。20年来,齐金星无论从规模、质量还是口碑,都把滨江带到了浙江房地产企业的第一梯队。它和绿城组成的“双子”先后贡献了一系列建筑产品。杭州市也受益于优质开发商的深度培养,提高了准入门槛。外国房地产企业要想在这里站稳脚跟,就必须振作起来,展示自己独特的看家本领。

对于滨江来说,追求规模不是企业发展最重要的,质量才是。但在“圈地大跃进”时期,难免会出现一些奢侈品,市场的认可往往会导致对未来的预期。在行业大年的背景下,“进展缓慢”和“毫无进展”一样,很容易被贴上“倒退”的标签,一些数据的下滑也在一定程度上造成了怀疑的温床。

没想到,与资本几乎没有交集的滨江,却被多家机构评价增持。要了解这种行为,我们需要了解这些数字背后的原因及其潜在趋势。

4月10日上午,杭城终于告别了初春的冷暖,走进了阳光里。春情东路38号滨江地产集团办公楼,阳光照射在胡桃木地板上,简约而精致。

滨江集团董事长齐金星办公室门在约定时间前两分钟突然被打开。与嘉宾分别后,他热烈欢迎在外等候的国际财经新闻记者,新的交流开始。

三个“值得”

三年前,他觉得“时间匆匆,做事有紧迫感。”现在欢迎发送,他的时间仍然紧张地被削减和分割。

灰色西装套在粉色衬衫上,头发梳理得一丝不苟。齐金星把他高超的建筑审美造诣延伸到了服装上。

他有一种扭转乾坤的勇气。前一天的股东大会上,有股东在会前对公司在资本市场的表现稍加评论。齐金星公开发言后,股东大会现场投票最终一致通过。

他的性格特点是大开大合,开放交流,封闭思考。

即使外界认为齐金星鲜明的个性早已烙在企业里,滨江就像齐金星的滨江一样,但他仍然拒绝承认“大家的老板”的管理风格,把分权与管理的平衡定位在“总裁”的风格上。

在这次采访之初,齐金星出人意料地以“最合格”的点评,回顾了滨江集团上市以来的行业地位变化。近10年来,滨江在排名最低的时候位列行业第51位,2017年的巅峰是第34位。

这不是齐金星的谦虚。

在2017年底的总结会上,齐金星举起酒杯,动情地向员工表示“滨江未来会更强更大,我对得起三件事”。

有能力的时候错过一些机会是齐金星的遗憾。他声明自己以后要对得起三件事:“对得起关心和支持我的领导和朋友,包括伙伴和我的家人。无愧于我的客户,由于滨江开发项目数量有限,许多想买房的客户无法享受滨江服务。对得起团队,团队战斗力强,应该给他们更好的机会。”

祁金星并没有回避这个后悔的原因。

他一直倡导“找到合适的竞争产品”。在他看来,“每个阶段,从个人到公司和国家,都需要找到合适的竞争产品。如果确定了竞争对手,企业的发展方向就是对的”,竞争产品的节奏直接影响到滨江的步伐。

2008年房地产行业好转的时候,滨江吃了个“三分饱”。错过了差不多六个项目,全年只赢了三个项目。

2009-2010年,齐金星承认滨江扩张三四线城市太快,“吃了12分钟,消化了三年半”。

2014年,滨江去污完成后,想要再提速再跑的时候,最终还是要谨慎稳健的进行,实行“两维护两降”:保持现金流和销量,减少贷款和负债。

七年来,三次“饥饱不均”影响了滨江的成长。即使黄金海岸、武林一号、一品受到市场的高度赞扬,滨江“杭城大厦”的主导地位也日益稳固,规模扩张仍达不到齐金星的理想要求。

影响1000亿

河滨决定冲刺。1962年出生的祁金星是一只老虎,他把这个动作比作“放了虎心”。在齐金星看来,不同的人生阶段有不同的特点。30岁成家,40岁精力充沛,50岁历练,60岁达到全面巅峰。

他笑着说:“男人真正成熟的时候需要60岁。”距离这个节点还有四年的齐金星决定加快速度,这也是他为自己寻找的冲刺理由。

2015年之前,齐金星的“安慰”是全心全意做产品,保持一定的销量。杭州城是他深度修炼的重点,他的对外扩张思想并不强。

后来他的认识变了,随着行业的集聚,强者为强,大者为恒大。很多“体质”不如河滨的房企,比河滨冲得还狠。更大的尺寸意味着更大的生活空间和四处移动的能力,这是舒适的。

齐金星给滨江设定的目标是,先踏入前30名,再向25内迈进。他认为这个席位是房地产行业的“常委席位”。这个排名的取得需要成绩的支撑。2018年滨江的影响将达到1000亿元,2019年将超过1000亿元。

滨江冲的规模实力也来源于其稳健的财务状况,净资产负债率处于行业末尾。相比进取型房企和次进取型房企的生息负债率净资产(倍),滨江的价值只有0.56。

这个稳健的数字让齐金星开始反思是否过于保守。未能有效利用银行资源是否在一定程度上影响了公司未来的可持续发展潜力?

滨江决定走出原来的“安全区”,带着“追考生”的心态去一线城市拓展地盘。

从此滨江确立了“三分一面”的发展战略,杭州是大本营,深圳是主战场,上海是副战场。长三角富裕县市是“一方”,用来开展游击战。

当时上海深圳早就被各大房企觊觎,竞争激烈。滨江进入并不容易。

“正规军到了深圳,发现一级市场很难获得土地”,于是滨江选择切入旧城改造市场。然而,旧的重建项目花了很长时间,不能显示“阵地战”的风格。滨江不得不重新审视这种情况,把深圳从主战场变成了游击区。

上海的扩张也面临着困难。2015年底,滨江集团和平安地产以34.65亿元在上海宝山区大厂镇祁连社区获得一块土地,并将其建成进入上海的自证作品——滨江一园..随后滨江接连拿下三个项目,但上海市场遇到了严格的调控,地产积压量较大,滨江一园深陷其中。

齐金星承认“监管和竞争激烈,滨江拳头难打”。这场战役后,齐金星把上海从一个二级战场变成了品牌展示中心,弱化了原有的“票仓”属性,承担了更多滨江产品展示中心的功能。

在齐金星看来,“上海的项目不多,但一定要一个一个做”。毕竟要成为大型房地产企业,寻求更大的行业话语权,在杭城生活是绝对不可能的。祁金星需要上海这个舞台来展示滨江实力,确立产业地位,而粮仓则调整为以杭州为重点,深化浙江,辐射华东。

与之前的“三分一面”相比,这种策略改变了对一线城市的进攻,缩短了前线,调整了管理半径,使火力更加集中。

这些地区在地图上被投影为浙江、江苏、安徽、上海和江西。对于2018年1000亿目标的构成,齐金星有明确的规划:“中心城市杭州贡献300亿,上海、深圳、温州、湖州、义乌五个重点城市各卖60亿,平湖等十个富裕县各卖30亿。”滨江无疑对杭州提出了更高的要求。

近年来,杭州楼市发生了翻天覆地的变化,绿城股权易手,外资势力争相敲开城门,万科和融创竞相成为前三,这一轮滨江的规模加速并发挥了力量。杭州一度被市场视为想扛起浙江房地产企业大旗的本土开发商。

齐金星认为这是一种略显狭隘的解读。毕竟从春江冲到1000亿的那一刻起,就没有“故土”这个概念了。如果滨江在概念上还是定位为本地房企,对滨江是一种约束,跳出来的概念可以飞的更高。

再次聚焦杭州,是齐金星的攻防之道。牢牢守住根据地,就可以攻退。“深圳是万科的大本营,天津是融创的大本营。他们都有自己的根据地。就企业本身而言,我需要考虑的是这个,而不是是否是本地的。滨江想建立自己的主战场。上海不可能,深圳不可能。滨江在杭州持有大量优质土地,积累了广泛的粘性用户。杭州是滨江的天然基地。”

祁金星对杭州市场的乐观是藏不住的。在齐金星眼里,杭州成了中国的杭州,世界的杭州。“人才是城市未来发展的核心竞争力。杭州去年人口净流入28万,大部分是高学历人才。此外,近年来,杭州凭借其在新经济中的表现,受到了外界的更多关注和重视。”

对于滨江来说,实现1000亿的暴涨似乎并不难。滨江,价值2500亿,只要去污率达到40%,就能达标。而且滨江已经凭借口碑牢牢占据了销售端的主动权。

2018年,滨江征地步伐明显加快。截至4月初,全年30块的目标已达到11块,步伐平稳推进。

财产清单

相比过去10年一些地产股的走势,滨江在资本市场的表现一直比较稳定。

从2017年6月开始,滨江集团计划在12个月内增持不低于5亿元、不超过20亿元,近期频频上演。

齐金星将这一举动归因于信心:“5亿元对于稳定股价或市值来说,只是九牛一毛。实际货币的增加源于对滨江未来的信心,并希望将其传递给市场。”

有分析师为滨江抱怨,称滨江资金力量运用不力,导致股价出现一定程度的“低估”。祁金星对此相当冷漠,他承认“资本市场是有价值的,但没有具体的行动。长期以来,滨江一直把重点放在产品质量上,产品质量与业务线相匹配,衍生生产力,体现在资本市场上。

相对于当年财务报告可以反映出来的香港房地产企业的销售业绩,内地的营业额更长。齐金星坚信,随着滨江规模的大跃进,滨江的潜力最迟将在2020年体现在资本市场上,届时滨江的股价和市值将迎来一个新的高峰。

今年,滨江集团将再次向资本市场发力,其财产分割和上市也取得了近期进展。在渠道已经开通的情况下,滨江集团地产界将在年底前以红筹股的身份登陆港股。

面试记录

记者:如何评价滨江集团2017年的市场表现?

齐金星:这十年我有过三次评价。就全国行业地位而言,最低位是51位,最高位是去年的35位,往前16位。对我来说,顶多算合格。但有一点更好,那就是我们的素质,我们的管理能力,我们的服务能力,都在优秀之上。行业和市场把我评为优秀,给自己留了一些空间,在优秀之上。这是我的第一个评价。

第二个评价是,浙江省的滨江应该说是数一数二的,甚至是数一数二的。

第三个是,这十年来,很多人认为滨江的发展很稳定。就像我去年底总结这十年的时候说的,六七年我们走了一点弯路。

记者:与前一次相比,滨江的区域布局战略发生了变化。深圳和上海似乎被削弱了。有哪些考虑?

齐金星:之前的三分战略,深圳是主战场,上海是副战场。经过两年的碰撞,我们把深圳从原来的主战场调整为游击区,把上海从原来的副战场调整为品牌展示中心。项目不多,但一定要一个一个做。滨江今年将以杭州为重点,深化浙江,辐射华东。

记者:滨江今年的目标是达到1000亿元。能否详细解释一下1000亿元的构成?

齐金星:中心城市杭州今年计划卖300亿,上海、深圳、温州、湖州、义乌五个重点城市各卖60亿,10个富裕县市各卖30亿。

记者:市场认为滨江开始有规模需求。绿城一家独大放弃后,滨江想扛起浙江地产企业的大旗,正是在外资地产企业的攻击下?

祁金星:现在没有故土,中国才是故土。我对本土概念的感知是我的大本营。深圳是万科的大本营,天津是融创的大本营,滨江也需要建立自己的主战场。上海不可能,深圳不可能,滨江在杭州有那么多优质的土地,那么多忠实的客户。

记者:合作开发会减少股权量。你怎么想呢?

齐金星:每个企业都有自己的优势,社会要分工,才能发挥各自的特长。你看,很多像李嘉诚这样的香港企业,都很强调合作,很少单干。只要能做到双赢,就有利于我们各司其职。合作开发提高了效率,降低了成本,使收益风险更加可控。为什么不做呢?

记者:滨江没有后续机制,但是团队的离职率很低。如何稳定部队士气?

祁金星:关于公司治理,我曾在1996年咨询过吴敬琏。他说,世界上没有一个模式可以保证一个企业的成功,但一个成功的企业必须有一个好的模式。为什么五年来后续机制运行良好?因为谁投资谁赚钱,杠杆还是有风险的。河滨靠什么?尊重!员工和团队可以得到尊重,其次是激发潜能,但我们的激励措施不是投票。

记者:公司未来的长期租赁计划是怎样的?

齐金星:滨江成立了专门的出租屋子公司。计划今年保证1000套长期租赁住房的供应,力争3年2万套,未来5年5万套,10年10万套。长期租赁业务将成为公司未来利润的新增长点。


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