刘水:新时期房地产经济学中的“城市政策” 复利计算

股票资讯  2021-03-28 21:36:06

《新时代房地产经济学》是由“按城决策”、“住房与居住不投机”、“同时买房与租房”、“居住与居住”、“短期内不利用房地产作为刺激经济的工具”等一系列新理念和新举措组成的政策框架体系。毫无疑问,“按城决策”是新时期房地产经济学的重要组成部分,也是房地产市场管理的重要创新,必将对中国房地产市场的走向产生影响。“城市本位政策”可以减少不同城市房地产市场的共鸣,降低房地产的系统性风险,延长房地产周期,但它具有隐藏的风险扩散特征。

1、房地产经济学的新时代

十八大以来,中央政府对房地产市场调控实施了一系列新的思路和政策,如“房无投机”、“购租并举”、“住住有所居”、“全面落实城市政策、稳定地价、稳定房价、 稳定预期的长期管控机制”和“短期内不把房地产作为刺激经济的工具”,共同构成了“新时代房地产经济学”的政策框架政策框架通常是指在一定时期、一定政策目标下,由相互关联、有影响的政策组成的完整有机体系。 “住与住”是房地产政策的目标,“住与不炒”是房地产的新取向,“买与租并举”是房地产的新发展理念,“稳定地价、稳定房价、稳定城市政策预期”是一种长期管理机制,“短期内不把房地产作为刺激经济的工具”是一种短期管理措施, 《新时代房地产经济学》与以往的房地产政策相比,有了新的房地产目标、定位和新的发展理念,是长期机制和短期管理的结合,表达清晰明确。 新的定位、新的发展理念、长效机制和短期管理为实现“目标”服务。长效机制和短期管理是新方向、新发展观的落实,构成一个相互联系、内在逻辑的政策体系。对于房地产从业者来说,要充分把握和理解新时期的房地产经济学。

2.“按市决策”政策的演变

“城市政策”的演进路径是分类指导-分类调控-地方政策-城市政策。毫无疑问,“按市决策”是新时期房地产经济学的重要组成部分,也是新一届领导集体对房地产市场管理政策的重要创新。通过梳理住房和城乡建设部近年来的“全国住房和城乡建设工作会议”、“政府工作报告”和“中央经济工作会议”,这些重要事件是观察房地产政策走向的重要窗口,发现“按市决策”政策的形成有着明显的脉络。在2013年12月召开的全国住房和城乡建设工作会议上,时任住房和城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时指出:“要强调调控的针对性,针对房地产市场新形势,更加注重分类指导。房价上涨过快的城市应严格执行差别化住房信贷税和限购政策。房价开始下跌的城市,要注意消化存量,控制新开发总量。”这是政府首次提出“分类指导”的理念。

2014年3月《政府工作报告》指出,“根据不同城市条件分类调控,增加中小商品住房和共有产权住房供给,抑制投机性投资需求”演变为“分类调控”。2015年3月,《政府工作报告》指出,“坚持分类指导,落实地方政府主体责任,支持居民自谋职业,提高住房需求,促进房地产市场稳定健康发展。”并演变成“地方政策”。在2015年12月召开的“全国住房和城乡建设工作会议”上,时任住房和城乡建设部部长的陈指出,“进一步落实地方调控主体责任,落实副城市政策和分类调控。“分类调控——地方政策”之后,2015年12月,初步形成了“逐市政策”的调控思路。

此后,2016年至2018年,中央政府《政府工作报告》和中央经济工作会议多次强调,房地产调控应以城市为基础。2019年《中央经济工作会议》指出,“要坚持房屋是为了居住,不是为了投机的导向,全面落实稳定地价、房价、预期的长效管控机制”。

表:“城市政策”演变事件综述

3.“城市政策”减少市场共振,降低房地产系统性风险

与前几轮相比,本轮房地产市场的调整深度明显较小。中国房地产市场的周期性变化是明显的。从全国商品房销售面积增速来看,前几个周期的“底部”分别是2008年第四季度、2012年Q1和2015年Q1,同比分别下降19.7%、13.6%和9.2%,这也是市场调整的深度。在本轮房地产市场走势中,销售面积增速自2016年第三季度以来持续下滑(见下图),Q2 2019年下滑幅度达到1.8%。从政策上看,2020年房地产调控政策不会继续加码,很可能是边际调整,出现“政策底部”。“政策底部”预示着“市场底部”即将到来。数据显示,2019年第三季度商品房销售面积下降0.1%,明显小于第二季度,表明当前房地产市场触底企稳。也就是说,目前房地产市场的调整深度是“下跌1.8%”,前几轮的调整深度接近10%,甚至接近20%。与前几个周期相比,目前房地产市场的调整深度明显较小。

图:全国商品房销售面积环比增长

资料来源:国家统计局

“以城为本”是本轮房地产调整深度小,减少市场共鸣的最重要原因。在前几轮房地产市场调控中,采取了“一刀切”的措施,大城市和小城镇都无病同时服药,导致大中小城市以及一二三线城市和四五线城市的房地产市场同时调整,造成房地产市场共振。在物理学中,当一个物体共振时,它的振幅会增加。同样,不同城市房地产市场的共鸣也会增加市场的振幅,即增加市场调整的深度。本轮房地产政策调控的主题是“按市决策”,这也是与以往调控最大的区别,避免了“一刀切”的政策,避免了市场共振,以至于这一轮的市场调整幅度小,深度也小。此外,减少市场共振可以缓解整个国家房地产市场体系的紧张,减轻金融体系的压力,降低房地产市场的系统性风险。

4.“城市政策”延长房地产周期

观察商品房销售面积增长曲线(见上图),按照谷-谷原则划分周期。最新的周期是Q1 2015-Q2 2019,分为上升阶段和下降阶段,共经历了18个季度,而下降阶段有13个季度,超过3年。前两个周期分别为2008年第四季度-2012年Q1、2012年Q1-2015年Q1,体验时间分别为14个季度和10个季度。可以看出,目前的房地产周期明显较长,仅下行阶段(13个季度)的时间就相当于上一个周期的时间。“政策为市”使房地产市场更具弹性,减缓了市场调整速度,延长了市场调整时间。

5.“城市政策”的副作用:隐性风险扩散

“城市本位政策”是指每个城市根据自己的房地产市场状况,出台并实施房地产调控政策。“政策按市”实行精确调控的思路,是对具体问题的具体分析,而不是简单粗暴的“一刀切”,是房地产市场调控的进步。在实践中,“按市决策”属于“丢了之后补羊窝”的类型,比较滞后,即只有房价上涨过快,房地产市场过热,地方政府才会出台调控政策。房地产市场过热往往是从一线城市开始的,过热了。一线城市调控时,投资投机套利需求会溢出到二线城市,然后二线城市房地产市场过热,再出台调控政策。等等,三线过热-三线调节,四五线过热-四五线调节。这样,房地产市场过热就会从一二线城市蔓延到三四五线城市,房地产市场风险也会从一二线城市蔓延到三四五线城市,甚至全国。“依城决策”的潜在风险扩散特征。

刘水中央财经大学经济学博士房地产专栏作家


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