房企2020“上海大战” 尾盘跳水

股票资讯  2021-03-30 11:20:38

如果把2020年的上海楼市比作一部电影,参与者一定是各种房地产企业。他们见证了申城楼市在疫情过后的复苏和腾飞,整个过程高潮迭起。

作为“兵家必争之地”,房企自然向往上海市场。

在今年的上海楼市大戏中,他们分别扮演了哪些角色?C位之争中各家的杀手锏是什么?有的人怀念主角,有的人从角落走向中心。

中国海“突然袭击”

最受关注的前三个席位发生了变化。除了铁打的万科,其他两个席位相比2019年已经易手。

今年最大的看点是,年底中海以227.6亿元的股权夺冠,领先第二名万科27亿元。这是中海进入上海以来的亮点时刻。

2020年11月底,中海集团以124.28亿元的股权销售额排名第四,其次是万科(165.39亿元)、绿地(147.48亿元)和融创(125.49亿元)。

这种情况没有持续到年底。上个月,中海将两套推到一起,直接增加股权销售103.32亿元,超越万科,登上宝座。

帮助中海登顶的“英雄”项目是建国里和长宁路..中海100%持股的建国里项目总价从1577万元到5208万元/间不等,411套房开盘当天全部售罄。此外,总价在535万至1086万元/年的中海长宁1号(100%股权)也于12月上市,认购率高达409.44%。

当然,由于销售和网上签约的时间差,上海中原地产首席分析师卢文喜表示,本月新增的100亿元销售统计数据应该是房地产企业的销售合同,而不是网上签约数据。

如果我们拉长时间线,我们会看到今年中海在上海更清晰的爆发路径。

年内,除李建国和长宁地外,中海还拥有中海真如富、中海汇德利、中海九里净苑等项目。,这些都占了很高的股权比例。柯睿以中海真如富和中海汇德利为例披露,网上签约的两个项目销售额分别为97.89亿元和50.79亿元,中海分别持有这两个项目70%和100%的权益,股权销售总额为119.313亿元。

从区域来看,五个项目中,内环两个,中环一个,外环一个,农村一个。较好的项目布局和较高的权益比例是今年中海在上海“笑到最后”的法宝。

连续三年排名前三的万科,在2020年连续两个月蝉联冠军宝座,最终以200.64亿元的股权金额被中海银行排在第二位。销售额同比增长5.27%,排名不变。绿地排名第三,股权金额189.17亿元,销售额增长66.11%,与其他房地产企业不同。绿地的业绩构成主要取决于其商业业务,占其整体业绩的70%以上。

瑞安两局支撑了一天

中海的奇袭也把原本排名第三的融创挤出了前三,这也是近三年来融创在上海的最低排名。

2018年融创以131.25亿元的股权销售额排名第二,仅次于绿地。2019年,融创力以225.83亿元的股权销售额向万科施压拿下榜单,也是唯一一家股权金额超过200亿元的房地产企业。

2020年融创上海以306.23亿元的规模金额排名第三,但股权金额仅为181.39亿元,股权比例不到60%,比2019年的79%低近20个百分点。

之所以出现这种现象,是因为大量小盘股交易者稀释了融创业绩的含金量,这并不是融创面临的困境。排名前四,除了中海比例高,万科56.4%,绿地54.25%的股权比例甚至不如融创。

像中海、瑞安地产、深能集团等都大幅上涨。

2019年没有上榜的,2020年分别实现了129.95亿元和94.95亿元的高销售额,排名第六和第八。今年房利美和房地美企业的业绩飙升,是由它们的瑞虹新城和凯利海华富项目创造的高营业额推动的。其中,瑞安市下辖的瑞虹新城田玉娥县法院2020年实现销售额105.5亿元(网签数据),居上海地产第一,是年内唯一销售额超过100亿元的项目。

而且2020年10月,瑞安旗下的盘龙天地进入市场,推出了一大批948套房。认购首日,获得1000多套认购,成为10月份上海楼市首个新股,也创下2020年上海新房首日认购新纪录。

只有这两个项目让瑞安今年稳稳地排在第六位。

汪克运行能力

与瑞安以质量取胜不同,万科保持排名的方式还是拼命跑。

据国际金融新闻记者统计,2020年,万科上海推出9个住宅项目,累计开盘次数高达16次,市场共有公寓3939套。单价超过10万元的改造项目有两个,即中兴一路至王迪项目内中环之间的新窑中心城,其余7个项目在外环以外,单价在3-7万元/间。

其中与荣信合作开发的中兴路1号,因其塔楼设计、户型争议、容积率超高,令很多买家望而却步。开幕时只接受了69组,接受率不到30%。

网上房产数据显示,截至2021年1月12日,中兴一路共售出113套住宅,9个月跌幅仅为49.3%。据嘉里介绍,中兴路1号网签销量甚至还没有达到上海房产销量排行榜的入驻门槛(32.66亿元人民币)。

这意味着均价13万左右的中兴路1号,甚至输给了均价6.6万左右的路宏湾带来的开盘销售(32.79亿)。

从图中掉出

除了瑞安和申能,还有18位新面孔出现在股权榜单的前50位。比如上海西海岸开发、恒盛地产、上海城市投资等。

有人进来,当然有人出来。新的20家房地产企业名单也意味着20家房地产企业落在后面,掉出名单。

跌幅最大的是金融街,2019年排名第13。2019年其股权销售达到65.06亿元,2020年跌出榜单,主要是后续供给疲软。根据方天霞的数据,金融街在上海有三个住宅项目:金融街金悦楼、西郊张晨和金融街傅蓉。除金融街金悦大厦将于2021年1月开业外,其他两个项目将于2020年前开业。

为了填补空缺,2020年11月17日,金融街以25648元/平方米的底价和11.5%的升水率,拿下了上海宝山区BSPO-2302单元08-04和15-02地块。地块面积35675.4平方米,地块内有CIMC金地美兰城项目,均价44806元/平方米。

此外,R&F、中信泰富、保利地产、万达集团、泰和、星河湾、阳光城(000671)等地产企业也在上海50强中消失。

不仅上海的中型房企发展不稳定,而且龙头房企也面临这样的困境。

近几年重回前十的世茂,近几年在上海市场的地位也比较弱。2018年和2019年,都没进前50。2020年勉强以31.18亿元的股权销售闯入榜单,排名第47位。

和世茂一样,龙湖也在上海市场水土不服。2018年,由于浦田以63.36亿元的股权销售额排在第11位,2019年跌至第23位,2020年甚至直接跌至第48位,几乎无缘榜单。

股权额下降方面,融创中国股权额降幅最大,比2019年减少44.44亿元,其次是上海房地产减少34.99亿元,新城控股(601155)排名第三,减少19.96亿元。

2021年见谁?

2020年上海楼市已经走到尽头。2021年的舞台上,哪些房地产企业会有机会示爱?

年初,融创率先推出高端产品融创青云1号,项目主要由104-220平米的高层和别墅产品组成,总价905-2320万元。开业当天,237套房售罄。以平均每套房1600万元的价格计算,237套房的来源预计可获得约38亿元。同时,项目第二批房源有望在今年年中进入市场,创新收购的杨浦定海项目和黄埔董家渡项目也有望进入市场寻求协助。

2020年,常年占据上海销售榜榜首的万科,在宝山杨杏莲下联合建设4块城中村改造用地,总土地出让金85.3亿元,总规划建筑面积44.1万平方米。与此同时,四季大都市和万科莱茵半岛在1月份相继入市,多次开盘的万科天空城今年将继续推出轻山系列产品,后续储备充裕。

此外,中海多次参与旧土地复垦和土壤储存整理。2020年,中海中环投资财团将连接普陀镇如社区和石泉社区的三个商业写字楼和综合用地,总规划建筑面积为38.76万平方米。自2018年起,中海中环投资财团收购了普陀镇如小区和石泉小区7块商业用地,总规划建筑面积61.6万平方米。

继青浦盘龙天地之后,瑞安斥资20.96亿元拿下青浦盘龙路周边两块住宅用地和两块商业用地,总规划建筑面积12.27万平方米。同时,瑞安盘龙天地、瑞虹新城10期、翠湖无极等项目仍有大量津贴。

金地、招商局蛇口(001979)和保利也在2020年各拿下3块宅基地来补足储备。其中,2020年招商局将从青浦大红桥、虹口北外滩、不夜城静安三个热门地段收购土地。预计该项目将大受欢迎。跌出50强权利榜的大明城(600094),也在2020年补弹药,连续拿下6块地。


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