「保利地产股票」中信证券房地产及建筑业首席分析师严进:如何提高物业管理公司的估值

股票资讯  2021-04-16 21:56:01

今天,我很荣幸受到《证券日报》的邀请,来到这里与这么多物业管理行业的老板们交谈。我是中信建设投资有限公司房地产金融组组长,房地产行业首席分析师朱进。刚才听了黄亮先生讲的很多东西,对我很有启发。他说,不用担心资本市场的看法。我觉得真的是这样的观点。因为要做企业,只要企业做得好,资本市场一开始可能不理解,一段时间后可能慢慢理解原来企业的思路和市场的思路差距很大。最后,价值做出来了,自然会有人买单。所以我觉得很有必要经常回归商业的本质。我相信在这个过程中,创业者一定比做资本的人对这个行业有更深的了解。就在刚才,黄亮总是谈到很多观点,这让我觉得很有启发。

在商业上,作为一个组织,我相信刚才那么多物资企业的老板所表达的观点是有很大差别的。虽然刚才中国研究院院长黄宇和碧桂园服务总裁李都发表了很多观点,和我类似,但我还是想从近期向大家汇报一下。我的题目是《从资本市场看物业管理公司》。主要分为四个部分:

一、物业管理公司的市场价值如何?

第二,彩生活上市的时候我们也很关注,因为股市主要讲的是故事,所以我们也想看看5-6年股市的故事是怎么变化的,从我们的角度来说,未来的故事是怎样的。

第三,就像刚才有领导说的,更多的物业公司上市后,估值会有一定程度的下降,可能会导致未来更加严重的分化。我们认为,物业管理企业的最初意图是回归自身的规模增长和业绩确定性,或者做基础的物业管理,这基本上是我们的观点。

第四,从资本市场和企业的经营模式来看,企业为什么给出这么高的估值,这种估值是否具有可持续性,如何提高物业管理企业的估值。

我们为这张图付出了一点点努力,应该没有人去做。我们用2019年6月到今天的股价做了k线图。你可以清楚的看到,2020年6月以后,根据PE 2021年给出的估值,这个数字很有意思。

这个数字已经清晰的向大家表明了市场更喜欢哪一类企业,以及这些企业在发展过程中受到重视的高度。2020年初,当所有人都看好2020年的表现时,2020年5月达到顶峰。当时的物业管理公司都有五六十倍的市盈率。现在与2021年相比,市盈率已经超过30倍。还能进一步提高吗?我们觉得可以改善,但是没有去年高。为什么这么说?一个是供给增加了,当时有一个稀缺因素。二、目前主要剧情是拓展轨迹。也就是投资人。我更喜欢投资人。有的投资人有前瞻性,有的投资人无知。我不知道物业管理公司可以介入非住宅物业和城市服务,甚至更多可以想象的空间,包括为业主提供的增值服务。2016年和2017年,绿城等龙头企业进行了探索。结果发现小区物业没肉吃,然后突然出现两条赛道,这就是估值很高的原因。但是现在我知道了一些事情,所以我们在考虑未来这三条轨道上哪些公司会胜出,交一个满意的答案,所以现在我们变得务实了。

这张图也需要一点思考。最近,人们一直在猜测新能源汽车,说一辆车的价值比特斯拉车高,特斯拉车是按市值计算的。我们也计算过,如果物业管理企业用市值除以合同面积,资本市场愿意花多少钱买一平米的合同面积?该数据基于2020年年中的数据,我们发现了一个更明显的特征:

1.对于做商业物业的企业来说,比例很高,每个人给的合同面积值都比较高。比如宝龙商业和华润万象生活,大家给的估值是每平米400-500元。对于一个生活比写字楼更优越的企业,报价在200元以上。而大型综合物业管理企业平台给出的价格在150-200元之间。但是如果规模下降,对不起,每平方米价值直接降到100元以下。所以这个图说明规模很重要。特殊属性和财产能做点什么增值吗?或者不是简单的房子,也很重要。这里有一家专门的公司,叫滨江服务,是唯一一家单位价值超过所管理区域100元的公司,因为是平均物业管理费最高的上市公司之一,属于住宅类。所以滨江服务最高价格在110元左右。这是我们从市场上看到的价值变化。

最后,我们来看看房地产开发商和物业管理公司的关系。如前所述,市场更注重企业的长远发展。物业管理企业的平均估值在0.5-0.6左右,这是合理的,但有些公司会更高,包括金科和绿城,这与母公司和物业管理企业在行业排名和领域排名上的差异有关,但基本上我们可以认为市场也是按照母公司估值的。之所以用母公司来估价,主要是因为现在所有开发商都知道,他手里的物业管理面积是热门物业,应该给自己的儿子。所以我们可以看到为什么融创的估值比较高,不是因为融创现在的合同面积高,而是因为融创的“爸爸”在国内的土地面积比较大,所以市场给的估值比金科高,主要是这个原因。未来,大房地产企业下的物业管理企业可能会很重要。物业管理企业要发展,可能要督促“爸爸”。你也有中长期规划吗?近日,金科股份有限公司(000656)近日提出未来五年销售规模4500亿元的预期(战略目标),从某种意义上说,也是对物业管理公司的祝福。“父亲”未来如何发展,对企业的“儿子”将越来越重要。

2.这个行业从2014年就有了。刚才潘老师也说了,彩生活也是第一家上市公司。这个故事开始于2014年。色彩生活的主要故事是什么?那时候互联网思维比较好,所以那时候主要讲社区销售的流程,同时做社区金融和社区理财。而社区理财的核心是什么?社区理财的核心是我们当时有“互联网加”政策,所以发了很多社区理财牌照,包括当时转让给大龙的中林头房产,就是这个的影响,所以他们当时收购了几个比较好的房产。2014-2015年的故事主要就是这个故事。后来互联网浪潮退潮,大家开始关注业主的增值服务,回归到社区有什么业务和服务。绿城服务是那个时期的明星公司,2016年以后上市。

2018年后,碧桂园由于2015年至2017年中国房地产市场新一轮爆发,带来大量房屋销售和交付,成为明星公司。碧桂园的主要故事现在是一个新的财产。当时主要的故事是“爸爸”有很多工作给“儿子”做,有很多碗给儿子洗,所以零花钱很多,市场对碧桂园的服务比较看好。但是2019年之后,我们发现原来的物业管理企业的边界并没有原来想象的那么小,也可以服务城市,更贴近社区。所以当时比较火的公司是招商局和保利地产,都是那段时间出来的牛股。

2020年,由于大量物资企业上市,资本市场预期如何?2016年资本市场跟踪绿城服务后发现,社区服务业主还是很难做出来。很多物资企业的大佬都讲过。没有标准化的车主增值服务。现在还是“老三”空间管理,房屋经纪,家政服务。生鲜有点难,团购还在探索中。市场开始关注的是,在这个过程中,一些特殊的物业能否突破物业企业的边界,或者物业企业能否提高物业管理费的价格,这是目前资本市场最关注的一点。未来的增长表现在哪里?因为大家都是同质的,大家都觉得压力比较大。

2020年后,市场将更加关注部分商业化运营的企业,给予他们高估值和高预期。

如何从资本市场的角度看待物业管理企业的未来发展?现在大家最关心的是未来的领域从何而来,因为并购越来越难,所以人们更多考虑的是是否有一定的第三方扩张空间。有一定对外拓展能力的还是可以被看好的,包括绿城服务和融创服务,他们对外拓展做的不错,对外形象也不错,导致他们的估值比较高。2021年,市场可能会关注你的地区来自哪里,已经进入后合并时代。我们老大哥碧桂园服务已经开始收购专业服务公司了,不是简单的收购区域,说明这个市场可能有点白热化。

中期看什么?或者看看保留区。我的“房地产开发商爸爸”能给我多大的空间更重要。前面说过,短期内可以依靠外包。大家都去外包怎么办?看我手里能剩下多少面积了。把它留在我手里最简单的方法就是这个。因为M&A也有风险,扩张也有不确定性,从确定性的角度来说,他需要的就是这样的东西。所以中期要看合同面积和覆盖倍数,这可能是我们比较关注的一个指标。

最后,要看长远。如果第二个指标好,很有可能股东很强,他们也很强。但是中长期存在一个问题,就是物业管理企业的边际交付面积越来越少。换句话说,增长更少。碧桂园现在承包面积超过7亿平方米,但是碧桂园每年销售2亿平方米,随着不断的扩张会越来越少。在这个过程中,收入增长率必然会越来越低。这个过程中怎么涨价,就是变相涨价物业管理费。只有业主的增值服务才能标准化、规模化。你可以去新加坡。新加坡所有的楼房都收很高的物业管理费,价格可以提高,因为包含了业主的增值服务。整个小区的管理把价格放在物业管理费里面,我们是分开的,这也是为什么市场给“滨江服务”相对较高的单位面积价值。是因为基本物业管理费高了之后,可能会有更多的需求。刚到绿城的吴有个客户单价数据。如果能提高客户单价,那就是变相提高物业管理费。对于未来更长一段时间来说,不是生存的问题,因为物业管理企业的现金流利润很好,而是能否提价,能否增加营业收入的问题。当然这个会看很久,五年后整个行业都会暴露。

最后,有点大,有点开明。如何看待2019-2020年乃至未来资本市场的物业管理企业?我当时定义的是我在2020年初写的一个报告,大家都可以找出来。当时物业管理企业是30倍。我说是成长型股票。如何给成长型股票估值?PEG被重视了,按增长倍数乘,1倍以上,所以当时有增长属性。但是现在因为供应量巨大,很多物业公司都上市了,所以现在要考虑消费。从这个行业来看,消费和增长的属性被弱化了。

以后我觉得最重要的是大家都觉得你是消费企业,你的财务指标和消费企业一致吗?目前市场上只有茅台和非茅台,技术股只有酱香型技术。为什么好?是因为现金流好,因为利润在会计报表上是骗人的,现金流是真实的。从财务角度来说,消费品公司有哪些好的地方?有三点。

第一,消费品的好处是现金流和营业收入完全匹配,甚至有预收款。即营收现金比高于100%,这是物管企业的特点。

第二,现金流是连续的,而且是刚需要的水平,而且越来越强。这就是海天比茅台好,农夫山泉比茅台好的原因,因为高,和物业管理是一致的。

第三,什么对消费品很重要?提价跑赢通胀至关重要,因为消费品可以跑赢通胀,这也是我们给华润万象人寿和宝龙商都这么高估值(400元/平米)的原因。像宝龙这样的经营规模并不大,但比同规模的物业企业估值高。为什么?因为它可以对抗通货膨胀。许多参加会议的经济学家将谈论核心资产。什么是核心资产?核心资产是抗通胀资产。未来,物业公司将分为两大阵营。一个是他们不能提价,不能抗通胀。是公用事业公司,给出的估值是15-20倍。还有一类可以抗通胀。我们做什么呢白酒和酱油的估值是50-100倍。

我的演讲到此结束。谢谢大家!


以上就是保利地产股票中信证券房地产及建筑业首席分析师严进:如何提高物业管理公司的估值的全部内容了,喜欢我们网站的可以继续关注梅贵股票网其他的资讯!

相关推荐

昨天市场遭受重大挫折。从阶段来看,持有量减少的增加和新股发行的加快,包括北方资金的转移,都增加了市场的供应压力,而昨天的大幅下跌...
3月11日,首都国泰获悉,上市公司国轩高科(002074.SZ)昨日晚间发布公告,公司将设立两家Sun公司,以进一步完善国轩高科...
9月23日,CapitalState获悉,截至9月22日收盘,美国三大股指均收涨。道指上涨140.48点,涨幅0.52%2525...
5月27日,首都国度获悉,今日沪深三大指数上涨,上证指数在连续四次上涨后重回3600点。两市个股多数上涨,主题概念活跃。半导体板...
华安聚友特选基金经理饶小鹏今年上半年,突如其来的新冠疫情迄今已感染超过1000万人,夺去了近50万人的生命。我们哀悼在疫情中逝去...
2月26日,首创获悉,科创板前沿生物科技(688221.SH)发布2020年度业绩公告。公告显示,2020年,前沿生物将实现总营...
[中顺界肉(002511),股票吧](002511)被称为"纸上茅台",今年股价上涨了44.71%。5月9日晚,中顺界柔宣布,董...
12月3日,第十三届中国企业协会由中国可持续发展商业委员会"可持续发展商业报道"组织,并由瑞典大使馆企业社会责任中心共同赞助在中...
1月15日,首都国度获悉,昨日,新三板企业同创九鼎投资管理集团有限公司(以下简称九鼎集团)披露近期收到的两份行政处罚事前通知称,...

友情链接