「国统股份股吧」黄:央行发布通知,发布房贷利率上调价格

股票资讯  2021-04-11 20:56:16

房地产贷款市场又一次迎来了严格的新规定。

2020年12月31日,央行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(以下简称《通知》)。

通知的内容主要包括两个方面:一是银行分为五个档次,对每个档次的房地产贷款和个人住房贷款占我行贷款总额的比例实行上限要求,但与房屋租赁相关的贷款暂不计入统计。同时允许地方监管机构将三、四、五级银行上限上浮2.5个百分点;二是对超限额银行设定整改要求,即超限额两个百分点的过渡期为两年,超限额两个百分点以上的过渡期为四年。

调整结构,控制资金供给

总的来说,通知是银行的“两条红线”,与住房融资监管的“三条红线”相互匹配。“三条红线”控制房地产企业债务规模,减少资金需求方。“两条红线”限制银行房贷业务比例,收紧资金供应,仍延续“房无投机”的控制思路,限制贷款流入房地产行业的规模。

央行公布的数据显示,截至2020年9月底,金融机构贷款余额171万亿,房地产贷款49万亿,占比28.8%,其中个人住房贷款34万亿,占比20%。从这个角度来看,目前的房地产贷款比例在房地产贷款集中管理要求的监管设计中已经得到充分考虑,对银行的管理要求也在平均上下波动,对大银行的自由度更高,对中小银行的限制更严格。监管思路更倾向于结构调整,而不是整个规模的压降。

具体来说,银行:

各银行2020年半年报显示,遭遇红线的银行比例在30%左右,以中小银行为主,2021年必须降低房贷业务比例。考虑到房地产贷款和个人住房贷款的增长速度,到2020年底,接近或触及红线的银行数量将达到40%左右,这些银行需要严格控制抵押贷款的规模。

根据中国银监会主席郭树清11月份撰写的《完善现代金融监管体系》,“房地产是当前金融风险中最大的灰犀牛”,“房地产相关贷款占银行贷款的39%”,房地产行业适度稳健去杠杆化将是未来几年的主旋律。

新规背后的三个原因

房地产市场调控是近年来经济工作的重要组成部分。但对于金融机构来说,是第一次管理房地产贷款上限。背后的原因可以从支撑实体经济、资本流动和风险防控三个方面来分析。

首先,银行贷款需要更倾向于实体经济。

在2020年初新冠肺炎疫情的影响下,很多机构预测2020年房地产销售规模将下降高达10%,但现实却恰恰相反:

交易量方面,2020年1月至11月,全国商品房销售金额14.9万亿元,同比增长1万多亿元,仅比2019年全年销售额少1万亿元左右。预计2020年将创下17万亿元的历史纪录。

价格方面,全国商品房平均售价首次突破万元。

在投资方面,2020年1月至11月,房地产投资同比增长5.0%...

可以看出,房地产行业在投资、销量和价格上都在逆势增长。但是在这些数据的另一面:

2020年1月至11月,社会消费品零售总额同比增长-4.8%;制造业投资同比累计-3.5%,基础设施投资同比累计1.0%,民间固定资产投资同比累计0.1%...

所以,综上所述,房地产仍在快速增长,消费仍在低迷,实体经济仍在缓慢复苏。房地产对消费等行业的挤出效应毋庸置疑。如果仍然允许贷款流向房地产行业,这种趋势将无法遏制,并将逐渐形成螺旋式下降:

实体经济没有利润→资金流向房地产,推高房价→高房价挤压消费,增加产业成本,抽空实体经济→实体经济没有利润,资金进一步流向房地产...

要遏制这种循环,就要保证房地产贷款规模不会继续高速增长。通过控制银行住房贷款上限,鼓励银行将信贷资源投资于消费或房地产以外的其他生产制造领域,以确保实体经济中的融资可用性。

第二,进一步控制房地产行业的发展,保证经济逐渐复苏时资金不会过度流入房地产。

为了应对疫情对经济的影响,世界各国纷纷投入大量资金入市,中国的M2和社会融资类股也同比大幅上涨。

虽然货币政策一揽子计划的实施有效地支撑了经济,但当经济逐渐复苏时,如何退出货币政策,确保过多的资金不会流入房地产,也是一个难题。从今年楼市尤其是一线楼市的情况来看,这个调控刻不容缓。

以北京为例,2020年二手房销售168839套,同比增长16%;交易面积1516.18万㎡,同比增长18%。12月,网上签名单个月就超过2万套,创下三年来新高。市场普遍预计,在经历了三年的下跌后,2021年将迅速反弹。

通知指定的两条红线是为了限制银行贷款大规模流入房地产行业。通过对资本供给方的控制,引导资本脱离虚拟现实,流向制造业、小微企业等实体经济领域。

最后,控制中小银行的风险。

与其他监管指标不同,在房地产贷款集中度方面,中小银行的监管要求远高于大银行。在图2所列的部分银行中,中小银行的超限情况比大银行严重得多。

原因是房贷业务作为传统的优质业务,一直以来都受到银行的重视,各种资源都会优先考虑房贷业务。中小银行由于会展业的限制,主要集中在当地城市。

目前,中小城市的经济发展往往不如大城市。中小城市和大城市的房地产市场逐渐呈现出两极分化的发展趋势。经济不景气,人口被大城市抽走,城市活力不足。中小城市房地产崩盘的概率远远大于大城市。

但一旦某一地区房价下跌太多,当地房地产贷款集中度高的中小银行就容易受到牵连,造成大量坏账,引发银行危机。

同时,中小银行治理机制不完善,容易滋生房地产相关风险。在2019年对当地中小银行的现场检查中,中国银监会指出了中小银行房地产业务中的违规行为:非法为房地产项目提供“四证”融资,非法为资金不足的房地产项目发放贷款。

在房企融资“三条红线”的压力下,中小房企加大了风险敞口。如果将中小城市房价下跌、中小银行风险管理机制不完善、疫情导致资产质量下降等问题叠加起来,风险抵御能力不足的中小银行无疑是当前金融体系的大问题。

所以控制这些中小银行的房贷比例上限,也是为了提前消除风险。

楼市有什么影响?

国内房地产是一个与信贷资源高度同步和共振的行业,银行是房地产融资最重要的渠道。因此,资金供给的限制必然会对整个房地产产生深远的影响。

首先,个人房贷的政策红利期已经结束,短期内对个人房贷利率影响不大。

2020年3月,个人住房贷款利率10多年来首次高于一般贷款利率。从某种意义上说,个人住房贷款作为低风险产品的政策红利期已经消失。未来可能会成为个人房贷利率高于一般贷款利率的普遍现象,加上银行对个人住房贷款规模的限制,供应量有限也会提高房贷利率。

但鉴于目前大部分银行的个人住房贷款比例远未达到上限,银行无需刻意收紧房贷,因此对个人房贷利率的短期影响非常有限。

其次,中小房企面临更大的压力,房企的头效应会越来越明显。对于房地产企业来说,在“三条红线”政策下,主要目标是降低负债率,银行的房地产开发贷款规模也会相应减少。新开发的房地产减少后,个人住房贷款也会相应减少。因此,即使没有通知中定义的“两条红线”,房地产贷款的增长率也会逐渐下降。

然而,对于中小住房企业来说,缺乏融资渠道,作为主要供资者的中小银行面临着较低的房地产贷款上限。因此,中小房企将加速退出市场,房地产市场集中度将进一步提高。

再次,房价整体上涨的可能性基本消除,城市之间的分化趋势将更加明显。之前每次全国房价大涨,必然伴随着住房贷款的快速增长。但在住房贷款增速有限的情况下,整体房价上涨的可能性很小。

对于大城市来说,这就是信贷资源供给过剩的情况。信贷需求对大城市房价影响不大。影响房价的基本面是人口、城市发展、户籍、限购等政策,长期增长的基本面没有改变。但中小城市信贷资源有限,会导致需求减少,中小房企出售的可能性降低,导致房价与大城市进一步分化。

最后,一部分信贷资源会流向房屋租赁。在回答记者提问时,央行和中国银行业监督管理委员会强调“住房租赁相关贷款暂不计入房地产贷款比例”,这也打消了银行对发展住房租赁相关贷款的担忧,进一步推动了住房租赁市场的发展。


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